Vers une baisse des prix en 2023 ?

Après une année 2022 qui s’annonce, une nouvelle fois, historique pour le marché immobilier, de nombreux observateurs s’attendent à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est possible, le manque d’offres risque bien de perdurer, sauf dans certaines zones tendues. les gonfler artificiellement.

1,1 million de transactions immobilières en 2022, ce qui en ferait la deuxième meilleure année en volume après 2021 où 1,17 million de biens ont été vendus. Les chiffres présentés lundi 17 octobre par le groupe AVIV (Best Agents & SeLoger Group) montrent un marché immobilier plein d’énergie, avec une augmentation de prix de 5,6% en moyenne pendant un an, et malgré l’accumulation de nuages annoncé il y a plusieurs semaines.

Guerre en Ukraine, inflation proche de 6%, hausse des prix de l’énergie… Les mauvaises nouvelles sont nombreuses. Au point de décourager les emprunteurs ? Pour Xavier Timbeau, directeur principal de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), les risques de blocage du marché immobilier sont ailleurs. L’impact de la crise économique et énergétique sur le secteur immobilier sera minime, par rapport à l’effet direct de la hausse des taux de crédit.

L’obligation du Conseil Supérieur de Stabilité Financière de ne pas dépasser 35% de l’endettement, le nouveau taux d’usure qui est le seuil légal maximum à partir duquel une banque peut accorder un prêt, le poids de l’assurance du débiteur depuis plus de 50 ans ou encore l’augmentation spectaculaire de l’apport demandé : autant de difficultés qui pourraient impacter durablement la production de crédits, nécessaire au marché immobilier. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement, la baisse de la production de crédit a été très rapide avec une baisse de 32% en août et septembre par rapport à 2021.

Vers une baisse des prix de l’ordre de 10% à 20% ?

Cependant, la hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’emprunt sont là pour rester. Alors que le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans est de 2,30% mi-octobre selon la maison de courtage Meilleurtaux, l’Observatoire Crédit Logement CSA estime que les taux vont se stabiliser autour de 2,45% d’ici fin 2023, après avoir vécu dans une zone de turbulences. : Dans le scénario adopté en octobre, et compte tenu des changements intervenus durant l’été, le taux moyen attendu est de 1,65 % pour 2022, pour s’établir à 2,40 % en fin d’année. 40 points supplémentaires seraient nécessaires au 1er semestre 2023 (2,80% à fin juin 2023)reculer lentement à 2,45 % fin 2023, niveau auquel il devrait se stabiliser en 2024.

Très souvent, hausse des taux rime avec baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, même si Xavier Timbeau explique que ces derniers trouvent très souvent significations alternatives: achetez un peu plus petit ou révisez votre projet pour le transformer en un bien un peu moins cher (moins de lumière, un peu moins d’espace, une vue un peu moins belle, pas de balcon…). Cependant, tout cela ne fonctionne que pendant un certain temps. Si les acheteurs se retrouvent en lock-out, il faudra probablement passer par une importante correction des prix, de l’ordre de 10 à 20 %, prédit Xavier Timbeau. Mais pas tout de suite : il faut du temps au vendeur pour accepter de baisser son prix. Il y a toujours des acquéreurs pressés, ou des acquéreurs très fortunés, donc ça peut être trompeur pendant quelques trimestres.

Des disparités selon les marchés

Cependant, l’économiste estime que cette réduction devrait susciter des inquiétudes des marchés qui se sont énormément développés ces dernières années, l’image du centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. Au niveau national, Meilleurs Agents et SeLoger estiment que dans les 12 prochains mois la hausse des prix de l’immobilier, bien que vouée à ralentir, devrait se poursuivre en France, avec une hausse moyenne attendue de 3%. Avec toutefois de réelles disparités entre les différents marchés. Ainsi, Paris, Meilleurs Agents s’attend à une baisse d’environ -3%, quand les 10 plus grandes villes de France devraient voir leurs prix augmenter d’environ 1%.

Toutefois, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer les transformations en cours du marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait chuter de 15% en 2023 pour passer sous le million de ventes avec 950 000 transactions dans les douze prochains mois. Un retour aux chiffres enregistrés en 2020 et qui, selon Xavier Timbeau, s’explique par le fait que les propriétaires pourraient enfin annuler leur vente parce qu’ils ne trouvent pas de biens à acheter. Cela peut aussi calmer un peu le marché.

Cependant, il est difficile de croire que le marché actuel des vendeurs deviendra un marché d’acheteurs, avec plus d’offres que de demandes. Le marché se calme, mais l’offre reste tendue et la demande reste forte, indique Philippe Buyens, fondateur et expert immo chez CapiFrance. Pourtant, le groupe AVIV souligne dans son baromètre que le stock de logements disponibles aujourd’hui sur le marché français a chuté de -40% par rapport à octobre 2018. Et comme le dit l’adage, le rare coûte cher.

Par conséquent, cette pénurie actuelle de logements gonfle artificiellement les prix. Et le phénomène, jusqu’alors confiné aux zones attractives, s’étend aux villes moyennes. Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé avec le télétravail. Si les prix se stabilisent dans les centres urbains, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande est la plus forte, note Philippe Buyens.

Le marché immobilier ne devrait donc pas subir de transformations profondes dans les mois à venir, selon Philippe Buyens. C’est un marché qui va revenir à la normale, qui est plutôt sain, mais 2023 s’annonce quand même une bonne année.