[Tribune] Vers une rupture du crédit immobilier aux particuliers en France ?

Ces derniers mois, les personnes qui souhaitent contracter un crédit immobilier reviennent souvent les mains vides : « Les banques ne prêtent plus ! »

L’Etat lance des opérations « centre-ville » mais, dans nos villes et villages, la rénovation du parc immobilier de centre-ville est essentiellement due à la volonté d’investisseurs privés. Dans la plupart des cas, des personnes ou des artisans qui achètent et rénovent un bien pour y habiter ou le louer. L’immobilier est le seul domaine où l’on peut investir sans avoir d’épargne. Les loyers permettent de payer des emprunts à long terme, et la valeur de l’immeuble permet de garantir le risque pour le banquier. Le système fonctionne bien et chacun y trouve son compte. Le banquier prête sans trop de risque et l’emprunteur constitue ainsi un petit patrimoine.

Mais depuis janvier, rien ne va plus…

Contrairement aux apparences, les établissements bancaires n’y sont pour rien… C’est en fait l’Etat qui se retient ! Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par Bruno Le Maireen matière de crédit immobilier, ils sont devenus obligatoires pour les banques et leurs clients :
– le montant total des dépenses liées au logement par rapport aux revenus ne doit pas dépasser 35 % ;
– la dette ne doit pas excéder 27 ans ;
– La possibilité d’exception à ces critères ne doit pas dépasser 20% des dossiers de crédit de chaque banque (16% pour les premiers acquéreurs et 4% pour les autres dossiers).

Ces recommandations ne dérangeaient personne tant qu’il s’agissait de “recommandations”. Cela faisait, en général, partie des règles d’usage des banques, dont il est rappelé que leur métier est de louer de l’argent et que cette activité ne fonctionne que si l’argent ainsi loué (capital) et les revenus de l’argent (intérêts ) sont remboursés. ). ) c’est payé! Les règles d’utilisation n’empêchaient pas chaque établissement d’évaluer au cas par cas.

syndrome du ralentisseur

Mais à partir du 1c’est Janvier, les recommandations d’utilisation sont devenues des règles intangibles. Au crédit, comme ailleurs, l’administration française met sous tutelle les professionnels et les joueurs de terrain.
Pour prévenir les abus qui s’observent ici et là, au lieu d’exercer son devoir de police, l’État préfère imposer des règles et des restrictions à toute une profession et brider le système. C’est le « syndrome du ralentisseur » : pour régler le problème de quelques speeders, on impose des gendarmes menteurs à tous les habitants.

Ainsi, un ménage qui souhaite acquérir un bien immobilier dans le but de le louer doit respecter les mêmes règles qu’un ménage qui achète sa maison pour y habiter, à savoir “un montant total des dépenses liées au logement par rapport aux revenus de 35% maximum”. Autrement dit, l’équation est impossible ! Dans la location, le taux d’effort est de 70 à 100 % !

Depuis janvier, 60 à 80% des porteurs de projets sont exclus de l’accès au crédit ! Encore une fois, avec sa bureaucratie, ses “autorités”, ses “agences”, ses “hauts conseils”, notre nation produit tout et tout le contraire !

L’Etat multiplie les incitations au renouvellement énergétique. Elle envisage d’interdire la location de « tamis énergétiques ». Il a instauré le “permis de location” pour éviter que des logements indignes ne soient mis sur le marché… Mais, en même temps, alors que le coût des travaux augmente chaque jour, du fait de l’inflation, il empêche les banques de prêter aux particuliers ! projets!

En 2021, 1 325 000 ménages avaient contracté un crédit immobilier. 31,4 % des ménages avaient au moins une hypothèque. La valeur des soldes impayés s’élève à 1 354 millions d’euros. Un vrai succès pour notre économie.

Priver les gens d’investir dans l’immobilier est tout simplement contre-productif dans un France qui, plus que jamais, a besoin de construire, réformer, isoler, contracter pour abriter le parc locatif. Comme dit le proverbe : « Quand le bâtiment s’en va, tout s’en va ! En France, l’artisanat de la construction rassemble plus de 400 000 entreprises employant 1,1 million de personnes.

Mais comme chacun le sait, lorsqu’une règle est promulguée en France, on établit « en même temps » le moyen de la contourner.

C’est ainsi qu’aujourd’hui les banques recommandent aux personnes ayant acheté un bien de le renouveler pour créer une SARL ou une SAS[1] et vous transférer le bien en question. Il vous en coûtera un acte notarié et des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), soit environ 8% avant même de commencer les travaux ! Ce dispositif, qui ne change rien en termes de risque et d’endettement, permet uniquement de passer de la catégorie “particulier” à la catégorie “professionnel” et ainsi de s’affranchir des critères restrictifs du HCSF !

Cela ne changera rien au projet, sauf que la création d’un société cela va l’alourdir un peu plus économiquement et administrativement (bilan, compte de résultat, états, etc.).

Ainsi va la France où « les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires », comme l’écrivait Montesquieu.
Et si l’État laissait les banques faire leur travail ?

Alors qu’une méthode simple serait de laisser les banques faire leur travail, c’est-à-dire de louer de l’argent à des investisseurs capables de le rembourser à la fin ou au cours de leur projet et de payer le loyer. Et punir les personnes ou les établissements bancaires qui abusent du système. L’Etat joue déjà son rôle de régulateur et de protection des citoyens à travers la Banque de France, qui pilote les commissions de surendettement et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Non, la France a un endroit pour faire la fête ! Montaigne – déjà – affirmait que “Nous avons plus de lois en France que dans le reste du monde réunis, et plus qu’assez pour réguler le monde”. Alors, continuons à faire chier les Français !

[1] Le HCSF ne reconnaît pas les SCI (société immobilier civil) en tant que professionnel de l’immobilier (sic).

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