I- Prix des appartements à Beyrouth en 2022 : Achrafieh

L’année écoulée a confirmé le passage du marché aux nouveaux dollars. L’utilisation des « lollars » ou chèques bancaires n’est plus guère appliquée. Désormais, tous les propriétaires affichent leurs tarifs en dollars “réels” et demandent un paiement à l’étranger ou en espèces.

Dans un contexte de crise économique locale aiguë, l’offre et la demande varient selon le type d’appartements. Le nombre de propriétés de luxe dans les quartiers populaires est limité et les prix sont stables. En revanche, la valeur des produits milieu de gamme et bas de gamme a perdu 40 à 50 % depuis 2019 et la demande est faible. Ramco Real Estate Advisers, une agence de conseil en immobilier, a récemment révélé que la baisse des prix demandés par les propriétaires au cours des trois dernières années était en moyenne de 41 %.

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Mais la situation reste confuse. Valoriser un appartement est devenu un challenge pour les professionnels du secteur. « Mes clients me demandent souvent le prix de leur bien. Je réponds que cela dépendra de ce qu’un acheteur sérieux et motivé, qui veut vivre dans l’appartement, est prêt à payer », explique Ziad Maatouk, directeur de l’agence ZM Properties. “Mais la tendance baissière, amorcée en 2021, s’est poursuivie en 2022. Le marché est principalement freiné par la faiblesse de la demande et le peu de transactions”, analyse Patrick Geammal, PDG de l’agence immobilière Ascot.

Cependant, les prix des appartements n’ont jamais été aussi bas. Dans bien des cas, les tarifs de 2022 sont ceux qui étaient pratiqués il y a une dizaine d’années. De plus, le coût de remplacement d’un appartement (c’est-à-dire la valeur d’un bien s’il était reconstruit à l’identique aujourd’hui) est nettement supérieur aux prix des appartements déjà achevés en 2022. « Avec les coûts du terrain et de la construction, la valeur de un appartement en construction reviendrait beaucoup plus cher qu’un appartement déjà terminé. C’est pourquoi il n’y a presque plus de chantiers à Beyrouth maintenant », précise un agent immobilier.

Les prix ne baissent pas

Deux ans après la tragédie portuaire de Beyrouth en août 2020, la plupart des immeubles résidentiels de Gemmayzé et Mar Mikhaël ont été réhabilités. Cela a coïncidé avec plusieurs ventes. “Cependant, le fait de ne pas pouvoir enregistrer les ventes a pénalisé le marché”, reconnaît Ziad Maatouk, qui fait référence au décret 194 qui gèle les transactions immobilières dans plusieurs quartiers autour du port (Saïfi, Rmeil et Medawar) et qui vient d’être prolongé jusqu’en octobre 2024. Seules les nouvelles constructions peuvent être vendues, qui n’avaient pas encore de titre de propriété et étaient en construction en août 2020.

Parmi les dernières transactions, en janvier 2022, une surface de 180 m2 a été acquise au 6ème étage de Mar Mikhaël au tarif de 2 200 dollars* le m2. Mis en vente 435 000 $ cet été, un appartement de 2 000 pieds carrés s’est vendu 400 000 $.

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Toujours à Mar Mikhaël, des petits espaces meublés d’environ 100 m2 ont été vendus à plus de 3 000 dollars le m2. Ces produits ont surtout attiré des investisseurs qui louent désormais leur bien, y compris sur Airbnb, à plus de 60 dollars la nuit.

Plusieurs opérations ont récemment été fermées dans le complexe Place Pasteur à Gemmayzé. “Certains propriétaires ont des pertes limitées lorsqu’ils revendent un bien acheté il y a trois ou quatre ans pour 2 500 à 3 000 dollars le m2 pour 2 100 à 2 500 dollars le m2”, explique un spécialiste de l’immobilier.

Dans une rue parallèle à la rue Gouraud, le m2 peut descendre jusqu’à 1 900 dollars pour un produit de moindre qualité, comme ce 240 m2 annoncé à 460 000 dollars. En revanche, un appartement dans un immeuble patrimonial à haut plafond peut approcher les 3 000 $ le m2.

Le quartier Sursock entretient sa notoriété. Les prix n’ont pas faibli depuis 2021 et sont toujours parmi les plus chers à Achrafieh. Si début 2022 un appartement se vendait 2 400 $ le m2 au-dessus du 10e étage, certains demandent environ 4 000 $ pour des surfaces d’environ 500 m2 à un étage similaire.

Un propriétaire annonce sa propriété de 360 ​​m2 à 1,2 million de dollars, soit 3 333 $ le m2. Ce n’est que 30 % de moins qu’en 2019. Une superficie de 265 m2 est annoncée à 750 000 $.

Les grandes fortunes prêtes à payer le prix

La disponibilité à Furn el-Hayek reste faible. De nombreux propriétaires ne sont pas pressés de vendre. D’autres ont préféré louer leur appartement en attendant un marché plus dynamique.

« Nous assistons à un bras de fer entre des acheteurs qui s’estiment en position de force et des vendeurs qui ne sont pas pressés. Les négociations sont difficiles », explique Carlos Chad, directeur général de Chad Conseil.

Mais l’adresse est toujours recherchée par les plus grosses fortunes et certaines sont prêtes à en payer le prix. Parmi les dernières ventes du triangle d’or, un appart’hôtel haut de gamme vient de s’adjuger 4 800 $/m². C’est moins cher qu’en 2011.

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« Il y a une demande des millionnaires pour des biens d’exception. Cela fait référence à une poignée de bâtiments à Achrafieh. Les acquéreurs veulent de grandes surfaces et ont les moyens de se faire plaisir », précise Patrick Geammal.

Pour les petits budgets, Furn el-Hayek propose également quelques options. Un appartement de 180 m2 est au prix de 470 000 $. La dotation s’élève à 660 000 dollars pour 280 m2.

Mais le marché reste atone malgré la notoriété du quartier, comme en témoignent ces deux maisons en vente depuis six mois. Le premier, de 350 m2, est exposé à 975 000 dollars. Le second, de 170 m2 et proposé à 1 900 dollars le m2, n’a pas trouvé preneur.

« Certains appartements ne sont pas attrayants parce qu’il y a des travaux à faire ou parce qu’ils ne sont pas propres ou entretenus. En revanche, une maison bien décorée et meublée avec goût séduit et fait meilleure impression. Tomber amoureux est vraiment plus facile », observe Carlos Chad.

Autour de la place Sassine, il y a eu plusieurs ventes aux alentours de 1 500 à 1 600 dollars le m2. Un appartement de 160 m2 a été vendu 240 000 $. Un duplex de 160 m2 avec terrasse a été vendu en quelques jours pour 320 000 $. Un petit terrain de 110 m2, aux aménagements et mobiliers impeccables, a été vendu 270 000 $. Un Libanais expatrié aux États-Unis a acheté un appartement 9 de 180 m2 pour 1 500 $ le m2.

« Cependant, le marché de 250 000 $ à 1 M$ est affecté par l’absence de la classe moyenne. Il ne peut plus emprunter auprès des banques et de nombreuses familles ont quitté le pays », déplore Patrick Geammal.

Parmi les bonnes opportunités, un appartement de 330 m2 est annoncé à quelques mètres de la place Sassine à 650 000 $. St George Haïmari reste l’une des destinations les plus chères de Beyrouth. Le mètre carré haut de gamme sans travaux peut atteindre 6 300 dollars. En revanche, une propriété qui nécessite une réforme totale coûte environ 3 000 dollars le m2.

Il faut prévoir 480 000 à 600 000 dollars pour acquérir des appartements de 170 et 255 m2 à Sodeco dans les environs du centre Sodeco Square. C’est environ 30% de moins qu’en 2019. Au bout de la rue Monnot, des studios d’environ 60 m2 se vendent 3 000 dollars le m2, soit 28% de moins par rapport à 2019.

50% de moins qu’en 2019

Il y a des disponibilités dans le quartier Grand Lycée. Un petit terrain de 120 m2 est proposé à 215 000 $. Le prix demandé en 2018 était de 330 000 $. La facture est plus élevée pour un appartement dans un immeuble dernier cri de 260 m2. Il est annoncé à 900 000 $.

Devenir propriétaire à Badaro n’a jamais été aussi accessible. Un appartement de 200 m2 au 8e étage est annoncé 365 000 $. C’était sa valeur en 2007 ! Pour 1 700 dollars le mètre, il est même possible d’acheter un appartement de 240 m2. C’est environ 50% de moins par rapport à 2019.

Dans le secteur de la Corniche el-Nahr, trois immeubles (Urban Dreams, Achrafieh 4848, Factory 4376) ont connu quelques reventes. Le métro s’étend selon les dessertes et les surfaces de 1 500 à 2 900 dollars. Un budget de 300 000 à 350 000 dollars permet des surfaces de 125 à 250 m2. C’est 30 à 50 % de moins qu’en 2019. Une vue depuis le 15e étage était annoncée à 1 875 $ le m2.

Plusieurs appartements sont disponibles dans le quartier Sioufi. Les prix varient du simple au double selon les étages, les emplacements et les prestations. Le complexe Saint George Tower a quelques reventes. Les appartements de 325 à 365 m2 achetés en “lollars” sont accessibles de 800 000 à 1,1 million de dollars.

Le mètre carré tombe à 1 500 $ pour une nouvelle propriété de 2 500 pieds carrés au 12e étage, soit 1 000 $ le mètre carré de moins qu’il y a trois ans. Il en coûte 265 000 $ le mètre carré pour un appartement de deux chambres de 140 m2. En revanche, un produit haut de gamme de 325 m2 est mis sur le marché à 2 500 dollars le mètre carré.

*Tous les prix en dollars mentionnés dans cet article sont en dollars frais ou “réels”.

L’année écoulée a confirmé le passage du marché aux nouveaux dollars. L’utilisation des « lollars » ou chèques bancaires n’est plus guère appliquée. Désormais, tous les propriétaires affichent leurs tarifs en dollars “réels” et demandent le paiement à l’étranger ou en espèces. Dans un contexte de crise économique locale aiguë, l’approvisionnement et…

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